Przemysław Gorczyński: Po pierwsze ciepło, po drugie klucze do nowych mieszkań

- Jeśli ktoś już posiada lub nabywa nowy lokal mieszkalny znajdujący się w budynku  spółdzielczym, to naszym zadaniem jest kreowanie takich warunków i otoczenia aby „mieszkanie w spółdzielni” postrzegane było jak nowa jakość - mówi Przemysław Gorczyński, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej w Trzciance.

Jak wygląda lista priorytetów nowego prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej w Trzciance? Co ją otwiera?

Nowe źródła ciepła. Rok temu w maju kupiliśmy od firmy Veolia Zachód sp. z o.o. cztery kotłownie gazowe. Zakup ten podyktowany był szczególną sytuacją na rynku paliw i rachunkiem ekonomicznym. Taniej nam było jako spółdzielni kupować paliwo gazowe niż ciepło od dostawcy. Kotłownie, choć nieco już wiekowe, są wciąż w dobrym stanie technicznym i spełniają swoje zadanie.

Muszą pojawić się audyty źródeł ciepła, czyli dokumentacja wskazująca kierunek zmian. Na razie czekamy na programy pomocowe oraz zasady i warunki wsparcia. Czy zmiana źródeł ciepła będzie mogła zostać sfinansowana środkami zewnętrznymi i czy spółdzielnie będą mogły uczestniczyć w tych programach?  Dopóki nie zostaną jasno określone zasady programów m.in. FEniKS-a, zostaje nam tylko czekanie.

Coraz bardziej realnych kształtów nabiera nowy budynek mieszkalny przy ulicy Matejki. Na jakim etapie jest największa inwestycja Spółdzielni?

Zakończenie tej budowy to drugi priorytet na mojej liście. Planujemy ukończyć budynek  w marcu 2026 roku. Przy Matejki 3E stanie nowoczesny wielorodzinny budynek z 52 lokalami mieszkalnymi i 3 użytkowymi. Inwestycja jest podzielona na dwa etapy, ale finalnie będzie to jeden budynek z jednym adresem. Pierwszy segment ma być gotowy już w kwietniu przyszłego roku. Pod względem architektonicznym nowy budynek będzie bliźniakiem trzech wcześniejszych.

Będzie to już ostatni budynek w tej lokalizacji. Nie mamy też już więcej terenu w mieście, chyba, że uda nam się jakieś grunty kupić albo wymienić. W swoich zasobach mamy jeszcze działki na obrzeżach miast. To rezerwa i taką na razie pozostanie. Co będzie dalej? To zależy od sytuacji gospodarczej.

Jeżeli chodzi o najnowszy budynek, to około połowy mieszkań mamy już sprzedanych. Kiedy pojawiają się już mury i widać już coś więcej niż tylko goły projekt na papierze, rośnie też  zainteresowanie mieszkaniami. Tak było z poprzednimi budynkami, i myślę, że i teraz tak będzie. Zakładamy, że bez większych problemów doprowadzimy sprzedaż do końca. Realizujemy tę inwestycję z pieniędzy przyszłych mieszkańców. Nie kredytujemy jej, nie działamy jak deweloper. Budujemy dla naszych członków.

Matejki 3E. Jeżeli chodzi o nowy adres na rynku, to trudno będzie znaleźć lepszy.

To teren po dawnej Pilskiej Fabryce Mebli. W samym centrum miasta, a jednocześnie jakby na uboczu. Wyjątkowo spokojna i cicha okolica, i w dodatku wszędzie blisko.  Do szkoły, do sklepu, do lekarza. Tą ostatnią inwestycją zintensyfikujemy nieco zabudowę w tym miejscu. W 2017 roku oddaliśmy tam pierwszy, 24-rodzinny budynek, a w kolejnych latach dwa następne – 39- i 29-rodzinny. Teraz powstanie ten największy, 52-rodzinny. Nie ma jednak powodów do obaw, że na Fabrycznej nagle stanie się ciasno. Każda nieruchomość została tak zaprojektowana, aby jej przestrzeń była wystarczająca dla mieszkańców. Pod każdym względem nadal będzie się tam dobrze mieszkało.

Sporo w ostatnich latach działo się nie tylko na Fabrycznej, ale także na innych, starszych od niej osiedlach.

W ciągu ostatnich trzech, czterech lat wszystkie nasze budynki przeszły pełną termorenowację. Dołożyliśmy do każdego średnio po 11 centymetrów styropianu. Tam, gdzie nie mieliśmy docieplonych stropodachów, dociepliliśmy je. Wymieniliśmy, tam gdzie należało stolarkę drzwiową oraz okienną na klatkach schodowych i w piwnicach. A to, czego nie widać na zewnątrz, to zmodernizowany system centralnego ogrzewania i ciepłej wody. Cała ta inwestycja pochłonęła 38 milionów złotych, z czego 30 milionów pozyskaliśmy z pożyczki z programu Jessika 2. Żeby polepszyć komfort życia naszym mieszkańcom, można teraz pomyśleć o modernizacjach wewnątrz budynków. Na pewno malowanie klatek, i to raczej już nie farbą olejną. Są materiały, które mogą zapewnić im całkiem atrakcyjny wygląd. Nie możemy jednak liczyć na żadne środki zewnętrzne, a jedynie na te, które pozyskamy od mieszkańcy.

Skoro jesteśmy już przy pieniądzach, to jak wyglądają finanse Spółdzielni?

Zgodnie z ustawą Prawo spółdzielcze każda spółdzielnia raz na trzy lata jest zobowiązana poddać się lustracyjnemu badaniu legalności, gospodarności i rzetelności jej działania. I my właśnie teraz zakończyliśmy lustrację pełną obejmującą lata 2021-2023. Finanse spółdzielni są stabilne, choć wskaźnik zadłużenia kształtuje się na poziomie 4,71 %, co stanowi brak w spółdzielczej kasie kwoty około 1,2 miliona złotych. Czasy są ciężkie zarówno dla spółdzielni jak i jej mieszkańców bowiem rosnąca inflacja, podwyżki cen artykułów pierwszej potrzeby, materiałów i usług dotykają wszystkich. Tu widzimy pewne zagrożenie.

My, sami jako spółdzielnia, wszystkie swoje zobowiązania regulujemy terminowo. I bardzo dziękujemy mieszkańcom, którzy również terminowo płacą za swoje mieszkania.

Jeżeli chodzi o wysokość opłat, to z lustracji jasno wynika, że powinniśmy dążyć do tego, aby opłaty, które pobieramy w pełni pokrywały koszty utrzymania nieruchomości. I tak ustalamy opłaty pod kątem każdej nieruchomości. Tyle że koszty rosną zbyt szybko, i są to koszty niezależne od nas, na które nie mamy wpływu.

Chyba najczęściej spółdzielnie muszą gonić ceny ciepła. Czy pod tym względem czeka nas kolejny gorący sezon? Gorący przede wszystkim dla kieszeni.

Tak się składa, że koszty ciepła są największym obciążeniem w budżetach naszych mieszkańców. To medium podlegające dużym wahaniom oraz ustawowym regulacjom, mocno uzależnione od sytuacji globalnej i politycznej. Obecnie obowiązuje, ustawowo określona cena ciepła do której dostosowują się dostawcy zewnętrzni. Cena ta jest określona do 30 czerwca 2025 roku. Co będzie dalej, nikt nie jest w stanie przewidzieć, choć należy zakładać że ceny zostaną albo uwolnione - będą obowiązywały ceny taryfowe dostawców zatwierdzone przez prezesa Urzędu Regulacji Energetyki lub rządzący stworzą nową ustawę kontynuując trend coraz niższego dofinansowania.

Jesteśmy w przededniu rozliczenia kosztów ciepła z poprzedniego sezonu i ustalenia zaliczek na kolejne miesiące. U nas od lat obowiązuje indywidualne podejście do ustalania zaliczek na centralne ogrzewanie, z tego względu dla części osób zmiany w wysokości opłat będą bardziej dotkliwe, dla innych mniej odczuwalne. Należy pamiętać, że my opieramy się na prognozach kosztów wynikających z obowiązujących taryf i przepisów zewnętrznych.

Należy wskazać też, że najczęściej ustalone przez nas zaliczki wchodzą w życie już w trakcie obowiązującego sezonu grzewczego i najczęściej nie są zmieniane w jego trakcie, nawet wtedy gdy następuje zmiana cen u dostawcy ciepła.

Po termorenowacji mamy docieplone, mniej energochłonne budynki. To powinno się przekładać na niższe zużycie, a co za tym idzie na niższe opłaty. Zużywamy około 20-30% mniej ciepła, ale koszty ponosimy wyższe niż przed termomodernizacją budynków. Mieszkańcy mogą nie odczuwać tego w pełni, albowiem nasza praca została zniweczona przez fatalną sytuację na rynku ciepła, dramatyczne ceny gazu i różne zawirowania w przepisach, które dziś spowodowały, że ciepło jest dwa, trzy razy droższe niż pięć lat temu.

Więcej zieleni czy więcej parkingów, a tym samym więcej betonu? Jak w Spółdzielni wygląda ten odwieczny spór?

Próbujemy się dostosować do zmieniających się potrzeb, ale nasze spółdzielcze tereny nie są z  gumy. Dziś stawiając nowy blok trzeba zabezpieczyć jedno miejsce parkingowe dla każdego mieszkania plus miejsca dla osób z niepełnosprawnościami, ale wcześniej nikt w ten sposób nie budował, normy były inne. Tymczasem przybyło nam samochodów i problemów z parkowaniem. W efekcie mamy dziś walkę pomiędzy tym, co mieszkańcy posiadający samochody chcieliby, a tym, co można.

Poza tym parkingi to nie wszystko. Potrzebujemy zieleni i utrzymujemy naszą zieleń na osiedlach w taki sposób, żeby mieszkańcy mogli aktywne korzystać z przylegających do budynków terenów.

Jak w 2024 roku zdefiniować spółdzielnię mieszkaniową?

Można to zrobić na różne sposoby. Można na przykład zdefiniować ją w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie będzie to jednak wystarczająca definicja, bo tak naprawdę naszą spółdzielnię definiują nasi mieszkańcy i nasi pracownicy.

Podstawowym celem naszej działalności jest zapewnienie odpowiednich warunków zamieszkania. Jeśli ktoś już posiada lub nabywa nowy lokal mieszkalny znajdujący się w budynku  spółdzielczym, to naszym zadaniem jest kreowanie takich warunków i otoczenia aby „mieszkanie w spółdzielni” postrzegane było jak nowa jakość. Definicja jakości również się zmienia. Czymś zupełnie innym była realizacja budownictwa mieszkaniowego na początku działalności spółdzielni, czymś innym jest realizacja tych zadań obecnie. To gdzie obecnie jesteśmy zawdzięczamy, przede wszystkim moim poprzednikom na stanowisku prezesa zarządu, Panu Aleksandrowi Wizie i Panu Tadeuszowi Mańczakowi, choć nie można zapominać również o innych pracownikach spółdzielni. To ich determinacja i wykonana praca sprawiły, że zasób mieszkaniowy, na którym gospodarujemy jest w dobrym stanie technicznym, a otoczenie budynków przyjazne dla mieszkańca. Zmieniają się preferencje naszych mieszkańców, zmieniają się przepisy, świat się zmienia, a my razem z nim, ewoluujemy.

Przemysław Gorczyński związany jest ze Spółdzielnią Mieszkaniową Lokatorsko-Własnościowej w Trzciance od ponad 25 lat. W czerwcu został wybrany na stanowisko Prezesa Zarządu. Posiada wykształcenie wyższe. Ukończył studia podyplomowe z zakresu rachunkowości oraz zarządzania nieruchomościami. Jest licencjonowanym zarządca nieruchomościami.