Likwidacja użytkowania wieczystego. Spółdzielnie mieszkaniowe przed dylematem

- Wykupywać czy nie? Płacić czy nie? Moje prywatna opinia jako Wiesława Grotta jest taka, żeby poczekać. Użytkowanie wieczyste i tak musi zniknąć z systemu prawa. Poczekajmy, aż państwo same odda nam te grunty – mówi Wiesław Grott, prezes Czarnkowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Czarnkowie.

Jak rozpoczął się 2024 rok w Czarnkowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej?

Tradycyjnie już pierwsze miesiące roku to czas spotkań z mieszkańcami. W tym roku rozpoczęliśmy je 19 lutego, a ostatnie spotkanie odbędzie się 27 lutego w Lubaszu. W naszej Spółdzielni stawiamy na bezpośredni kontakt z mieszkańcami. Te spotkania to jedna z form takiego kontaktu. Nieprzypadkowo mają w nazwie informacyjno-konsultacyjne. Informujemy mieszkańców i konsultujemy z nimi najważniejsze sprawy. W części stricte informacyjnej przedstawiamy sytuację finansową Spółdzielni, a także podsumowujemy zrealizowane inwestycje i remonty w minionym roku. Jeżeli nie udało się czegoś zrealizować, to tłumaczymy dlaczego tak się stało. Przedstawiamy również plany Zarządu na ten rok, informujemy skąd chcemy wziąć na to środki i w jakiej wysokości.

Skoro mowa już o pieniądzach, to w jakim stanie jest spółdzielcza kasa?

Spółdzielnie są jednostką gospodarczą, która prowadzi swą działalność na zasadach ogólnych przy prowadzonej księgowości memoriałowej, czyli według tego, co ludzie powinni przynieść do kasy, a nie tego, ile faktycznie przynieśli. Zawsze jest różnica między tym, co jest w kasie, a tym, co powinno w niej być. Dlatego też nie zawsze możemy zrobić to, co sobie zaplanujemy.  Spółdzielnia pracuje non profit czyli koszty winny równać się przychodom.

Mamy jeden z najniższych wskaźników zadłużeń czynszowych w kraju – 1,85%. Świadczy to z jednej strony o właściwie prowadzonej i wysoce skutecznej polityce Spółdzielni w tym zakresie z jednej strony, a z drugiej o poczuciu odpowiedzialności naszych mieszkańców za co w imieniu Zarządu bardzo dziękuję. 

Mówiąc na spotkaniach o wynikach finansowych mówimy o wynikach całego osiedla, jak i poszczególnych nieruchomości. Tak, żeby mieszkańcy wiedzieli jak wygląda obciążenie konkretnych nieruchomości na tle całej spółdzielni.

Spotkania mają również charakter konsultacyjny. Skąd taka potrzeba?

Ważne jest dla nas jako Zarządu, by mieszkańcy czuli się odpowiedzialni za swoją spółdzielnię. Dlatego w tych najważniejszych sprawach nie chcemy decydować sami. Można powiedzieć, że te spotkania to takie nasze spółdzielcze referendum. Z jednej strony chcemy poznać zdanie mieszkańców, z drugiej wzmocnić ich poczucie odpowiedzialności. W tych najistotniejszych sprawach pytamy ich o zdanie przy pomocy np. zebrań, ankiet itp. Konsultowaliśmy z mieszkańcami m.in. sprzątanie klatek schodowych, likwidację piecyków gazowych czy wykup gruntów. Teraz chcemy skonsultować jak ma wyglądać w naszej spółdzielni przekształcanie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów. Chodzi o kolejny etap reformy użytkowania wieczystego.

Co najnowsze zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące użytkowania wieczystego oznaczają dla Spółdzielni?

Pierwszy etap likwidacji użytkowania wieczystego dotyczył gruntów mieszkaniowych na których posadowione są budynki mieszkalne. Teraz we własność można przekształcić inne grunty zabudowane jak garaże, budynki gospodarcze. Przekształceniu z mocy ustawy nie podlegają wszelkie grunty nie zabudowane, chyba, że na wniosek użytkownika wieczystego samorząd wyrazi zgodę na ich przekształcenie.

W pierwszym etapie przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności odbyło się z mocy prawa. W tym odbywa się na wniosek, który trzeba złożyć do końca sierpnia. Z mieszkańcami chcemy przedyskutować najważniejszą kwestię: czy jesteśmy zainteresowani wykupem, który gwarantuje nam ustawa? Tym razem przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności jest odpłatne, lecz z tą różnicą od poprzedniej ustawy gdzie wartość nabycia gruntów była określona już w ustawie i wynosiła równowartość gruntu w momencie wejścia przepisów w życie. Bez możliwości jej przeceny.  Niestety, w tej ustawie tego brakuje, tzn. nie jest dla nas znana na dzień dzisiejszy ostateczna wartość gruntu.

Można się więc spodziewać, że ceny wykupy poszybują raczej w górę, niż w dół. Cena wykupu przy jednorazowej wpłacie to 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Jednakże wyliczona wskaźnikiem na podstawie nowej wyceny gruntu. Jako Zarząd jesteśmy przekonani, że  gminy zażyczą sobie znacznie więcej. Tym bardziej, że tylko raz będą mogły na tym zarobić; teraz mają z nas dochód co roku. Wykupywać czy nie? Płacić czy nie? Moje prywatna opinia jako Wiesława Grotta jest taka, żeby poczekać. Użytkowanie wieczyste i tak musi zniknąć z systemu prawa. Poczekajmy, aż państwo same odda nam te grunty. 20 lat temu też był wielki boom na przekształcenia i na wykup. Nie warto się spieszyć.

Jednym z najważniejszych tematów są zawsze plany zamierzeń w zakresie inwestycji i remontów.  

Tegoroczne plany korygowaliśmy wielokrotnie ze względu na zmieniającą się sytuację gospodarczą. Jak powstają takie plany? Tworzymy na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia, która z jednej strony wynika z tego, co zostało przyjęte w „Kierunkach rozwoju działalności Spółdzielni”, a z drugiej z bieżących przeglądów technicznych. Potrzeb, pomysłów i planów jest bardzo wiele i bardzo wiele też chcielibyśmy zrobić. Na jednej szali jest rozum, a na drugiej serce. Musimy wybrać to, na co nas stać. Nie chcemy zadłużać spółdzielni. Nie chcemy też podwyższać jedynych opłat, które zależą od nas czyli Funduszu Remontowego i Eksploatacyjnego.

Nie mamy również wpływu na ceny usług takich jak sprzątanie klatek, które rosną w tym samym tempie, co najniższa krajowa. Co nas czeka w tym roku? Mówi się, o podwyżkach prądu na poziomie 70-80%. Patrzymy również na to, co dzieje się na rynkach finansowych. Jak kształtują się stopy procentowe. Do spłacenia zostało nam 10 kredytów na sumę 4,5 miliona złotych. To nie jest suma, która mogłaby zagrozić płynności finansowanej spółdzielni.

Co w najbliższych planach?

Chcemy dokończyć malowanie klatek. W 70 procentach mamy to już zrealizowane. Na ten rok zostały zaplanowane dwa budynki z czego jeden został zrealizowany a drugi jest w trakcie robót. Czeka nas również remont tarasów na Osiedlu Parkowym 1 oraz Sikorskiego 31, remont balkonów na Osiedlu  Zacisze 3, montaż nowych daszków nad balkonami na ostatnich kondygnacjach Os. Parkowe 1 i na budynku przy ul. Przemysłowej nr 9, remont dachu na budynku  Siedmiogóra 3 i dachu na zespole garażowym D przy ul. Siedmiogóra oraz remont elewacji na zespole B na Os. Parkowym.